Ketentuannya Jual Beli Tanah (kumpulan dari berbagai sumber)

Ketentuannya Jual Beli Tanah

Masalah pertanahan ini memang salah satu yang paling sering ditanyakan, baik di forum ini ataupun yang dikirimkan langsung ke Klinik Hukumonline.com. Gak heran sih, soalnya masalah pertanahan ini kan dekat dengan kehidupan kita sehari-hari.

nah, dari sekian banyak permasalahan mengenai tanah, ini beberapa pembahasan yang perlu agan-aganwati tahu ya

1. Menjual Tanah Warisan
Spoiler for Menjual Tanah Warisan:
Ketika misalnya agan2 pengen jual tanah warisan nih, tapi sertipikatnya masih atas nama ortu agan. Sementara ortu agan dah meninggal dunia semua. Apakah sertipikatnya harus dibikin dulu atas nama para ahli waris ato bisa langsung dijual dan nanti dibaliknamakan ke nama pembeli?

Di salah satu artikel hukumonline, notaris Irma Devita, menyatakan bahwa ahli warisnya bisa langsung menjual tanpa harus dibaliknamain terlebih dulu gan.

Namun demikian, ada beberapa hal yg mesti dipenuhi terlebih dulu. Untuk lebih lengkapnya, simak artikel ini aja gan.
Langkah Aman Menjual Tanah Warisan
Langkah Aman Menjual Tanah Warisan
Selamat pagi. Sebagai awam di bidang hukum, saya ingin bertanya tentang penjualan tanah warisan. Saya mempunyai sebidang tanah dan bangunan di atasnya yang merupakan peninggalan orang tua kami. Akta waris sudah dibuat atas semua anak-anak. Jika tanah tersebut akan kami jual, apakah bisa langsung dijual dengan pembuatan akta jual beli, atau harus dibuatkan dulu sertifikat atas nama anak-anak, baru bisa kami jual? Terima kasih atas bantuannya.
Kartaagus

Jawaban:
Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn.
Salam.

Setiap terjadi peristiwa kematian, dokumen yang harus dimiliki adalah:
1. Surat Kematian yang ditindaklanjuti dengan akta kematian; dan
2. Surat Keterangan Waris (atau penetapan pengadilan agama tentang siapa saja ahli warisnya), karena surat tersebut sebagai sumber utama dan pertama untuk menentukan mengenai siapa-siapa saja yang berhak mewaris. Lebih lanjut mengenai Surat Keterangan Waris, dapat Anda baca dalam artikel saya Keterangan Waris.

Terhadap harta warisan berupa tanah, para ahli waris dapat langsung menjualnya tanpa harus dilakukan balik nama atas sertifikatnya terlebih dahulu, walaupun pada proses di Kantor Pertanahan, tetap didahului dengan balik nama warisnya terlebih dahulu. Untuk itu, terlebih dahulu harus dibayarkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”) warisnya. Untuk cara perhitungannya bisa dalam artikel-artikel saya berikut ini:
1. BPHTB Waris Atas Tanah dan Bangunan;
2. Diskon 50% Lagi Untuk BPHTB Karena Waris dan Hibah Wasiat Berdasarkan PERATURAN GUBERNUR DKI NO. 112/2011.

Selanjutnya dilakukan proses jual beli seperti biasa. Mengenai dokumen-dokumen jual beli yang dibutuhkan antara lain:

1. Data tanah, meliputi:
a. Asli Pajak Bumi dan Bangunan 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya);
b. Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama);
c. Asli Izin Mendirikan Bangunan (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah selesai proses Akta Jual Beli – “AJB”);
d. Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, air (bila ada);
e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat Roya dari Bank yang bersangkutan;
Catatan: poin a dan b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional.

2. Data Penjual dan Pembeli (masing-masing) dengan kriteria sebagai berikut:
a. Perorangan:
· Copy KTP suami istri;
· Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah;
· Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan).

b. Perusahaan:
· Copy KTP Direksi dan Komisaris yang mewakili;
· Copy Anggaran Dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia;
· Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan Terbatas atau Surat Pernyataan untuk menjual sebagian kecil asset.

c. Dalam hal suami/istri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-data yang diperlukan adalah:
· Surat Keterangan Waris
– Untuk pribumi: Surat Keterangan Waris yang disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat;
– Untuk WNI keturunan: Surat Keterangan Waris dari Notaris.
· Copy KTP seluruh ahli waris;
· Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah;
· Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris (dalam hal tidak bisa hadir);
· Bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan Nilai tidak kena pajaknya.

Lebih lanjut mengenai jual beli tanah, dapat Anda baca dalam artikel saya JUAL BELI & BALIK NAMA SERTIFIKAT.

Yang harus diingat, seluruh ahli waris harus hadir dan menandatangani AJB.Jika berhalangan, dapat memberikan kuasa tertulis kepada salah satu ahli waris lain, baik itu kuasa dalam bentuk akta notaris, maupun kuasa di bawah tangan, yang bermaterai cukup dan dilegalisasi oleh Notaris.

Demikian, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:
Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Referensi:
Purnamasari, Irma Devita. Panduan Hukum Praktis Populer, Kiat Cerdas, Mudah dan Bijak dalam Memahami Hukum Pertanahan (Kaifa, 2010).
2. “BIaya Tambahan” Dari Perangkat Desa Dalam Jual-Beli Tanah
Spoiler for ‘Biaya tambahan’ dari perangkat desa dalam jual beli tanah:
Dalam jual beli tanah, pasti agan2 sering denger dong istilah pajak jual beli tanah. Nah, di beberapa tempat di daerah Jawa, ada ‘pajak’ tambahan yg dikenakan oleh perangkat desa yg biasa disebut dgn uang polorogo.

Bagi masyarakat di pedesaan, keberadaan uang polorogo ini seolah menjadi kewajiban yg makin menguatkan ‘keabsahan’ transaksi jual beli tanah.

Tapi bagaimana dari sudut pandang hukum? Apa sanksinya jika para pihak tdk membayar uang polorogo tsb? Simak artikel ini aja gan
Keberlakuan Polorogo terkait Jual Beli Tanah
Keberlakuan Pologoro Terkait Jual Beli Tanah
Apakah hukum pologoro masih berlaku setelah proses jual beli tanah dilakukan di notaris?
adesupriwidodo

Jawaban:
Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn.
Perlu diluruskan bahwa jual beli tanah pada dasarnya dilakukan dengan bantuan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”). Ini sehubungan dengan ketentuan dalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang mengatur bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Pada praktiknya, ada seorang notaris yang juga sekaligus seorang PPAT. Dalam kondisi demikian, masyarakat cenderung mencampuradukkan profesi dan jabatan notaris dan jabatan PPAT tersebut. Padahal mengacu ketentuan peraturan seperti yang disebut di atas, yang berwenang dalam membuat akta jual beli tanah adalah PPAT.

Selanjutnya akan dijelaskan mengenai pologoro. “Pologoro” merupakan bentuk pungutan/setoran dalam jumlah tertentu yang diberikan kepada perangkat desa, sebagai sumbangan dari warga untuk operasional pemerintahan desa.

Sebenarnya, pungutan bernama “pologoro” tidak disebutkan dalam syarat sahnya peralihan hak atas tanah berupa jual beli di PPAT. Pologoro ini muncul dan dimunculkan oleh perangkat desa yang pada zamannya sebagai pihak yang membantu proses jual beli tanah. Karena sudah dilakukan sejak dahulu kala dan secara turun temurun, maka dianggaplah sebagai suatu kewajiban yang harus dilakukan, kebiasaan yang membudaya, sehingga dianggap sebagai hukum.

Jadi, dapat dikatakan bahwa pologoro merupakan pembiasaan yang kemudian menjadi kebiasaan sehingga naik derajatnya sebagai hukum yang apabila tidak dilakukan, maka dianggap melanggar hukum. Karena pologoro merupakan produk pembiasaan yang menjadi kebiasaan, biasanya sanksi yang diberikan lebih kepada sanksi sosial dari masyarakat sekitar. Besaran pologoro juga tidak sama, tergantung dari kesepakatan masyarakat dengan perangkat desa, biasanya dituangkan dalam surat keputusan Badan Permusyawaratan Masyarakat Desa.

Demikian, semoga berkenan.

Dasar Hukum:
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
3. Jual Beli Sebagian Tanah Hibah
Spoiler for Jual Beli Sebagian Tanah Hibah:
Ceritanya begini. Agan dan saudara agan punya sebidang tanah hibah dari orang tua. Sertipikat tanah itu atas nama agan dan saudara agan. Suatu saat, saudara agan pengen jual sebagian tanah yg jadi haknya itu dan kebetulan agan juga mau ngebelinya.

Langkah apa yg mesti agan lakuin? Apakah jual belinya sama seperti jual beli biasa?

Untuk mekanisme pembelian hak atas tanah yg dimiliki secara bersama2, pada dasarnya dpt dilakukan dgn tiga cara:
1. Jual beli dgn akta jual beli; atau
2. Akta pembagian hak bersama (APHB); atau
3. Hibah

JPenjelasan detil dan cara penghitungan pajaknya baca langsung di sini aja gan
Prosedur Jual Beli Sebagian Tanah Hibah
Prosedur Jual Beli Sebagian Tanah Hibah
Selamat pagi Hukumonline. Saat ini saya memiliki SHM yang merupakan hibah dari orang tua. SHM tersebut atas nama dua orang yaitu saya dan adik saya. Apabila saya hendak memiliki SHM tersebut secara utuh yaitu dengan membeli sebagian hak hibah yang dimiliki oleh adik saya sehingga SHM menjadi milik saya saja, apakah prosesnya sama dengan proses jual beli seperti biasa? Biaya-biaya apa saja yang akan muncul? Terima kasih.
irfansetyo13

Jawaban:
Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn.
Salam.

Untuk mekanisme pembelian hak atas tanah yang dimiliki secara bersama-sama, bisa dilakukan dengan beberapa cara:
1. Jual beli atas bagian adik yang sejumlah ½ bagian tersebut dengan menggunakan Akta Jual Beli (“AJB”); atau
2. Akta Pembagian Hak Bersama (“APHB”). Dengan pembuatan APHB tersebut, pada prinsipnya hampir sama dengan jual beli biasa, namun jumlah pengenaan pajak dan jumlah uang yang dibayarkan hanyalah ½ bagian dari hak adik bapak/ibu atas tanah dimaksud (seperti pada poin 1 di atas); atau
3. Hibah atas hak/bagian adik yang sejumlah ½ bagian tersebut. Hal ini dapat dilakukan jika memang tidak ada uang yang dibayarkan oleh bapak/ibu kepada adik.

Walaupun terdapat 3 metode tersebut, namun tetap saja untuk perhitungan pajaknya sama, yaitu hanya ½ dari yang seharusnya dibayarkan.

Contohnya:
Harga tanah Rp. 100jt. Karena dibeli haknya ½ bagian, maka pencantuman nilai AJB nya sebesar Rp. 50jt.
Untuk perhitungan pajaknya, hanya dikenakan ½ bagian dari yang seharusnya dibayar.
Untuk Pph = (Rp.100jt x 5% ) x ½
BPHTB = {(Rp. 100jt – NJOPTKP) x 5% } x ½

Demikian pula jika menggunakan mekanisme APHB ataupun Hibah. Meskipun yang ditempuh adalah proses hibah, namun pengenaan pajaknya juga sama, dimana tidak ada pembebasan PPh terhadap pemberi hibah. Karena hibah tersebut dilakukan antara adik kepada kakaknya (garis ke samping), sedangkan yang dibebaskan dari pajak hibah adalah hibah dari garis lurus ke atas dan ke bawah satu derajat (dari orang tua ke anak atau sebaliknya).

Contoh perhitungan untuk APHB bisa dibaca dalam artikel saya Pemilikan Tanah Secara Warisan (2).

Prosesnya sama dengan proses jual beli seperti biasa, dimana ada pengecekan sertifikat tanah, pembayaran pajak pembeli dan penjual, ada penyerahan uang, penandatanganan AJB atau APHB, dan terakhir dilakukan balik nama sertifikatnya yang semula atas nama 2 orang menjadi ke atas nama 1 orang saja. Lebih lanjut mengenai balik nama, dapat dibaca dalam beberapa artikel berikut:
1. JUAL BELI & BALIK NAMA SERTIFIKAT;
2. Balik Nama Sertifikat Tanah;

Demikian, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:
Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Referensi:
Purnamasari, Irma Devita. Panduan Hukum Praktis Populer, Kiat Cerdas, Mudah dan Bijak dalam Memahami Hukum Pertanahan (Kaifa, 2010).
4. Satu Sertifikat Hak Atas Tanah Untuk Beberapa Pemilik
Spoiler for Satu Sertifikat Hak Atas Tanah Untuk Beberapa Pemilik:
Misalnya Agan dan teman-teman ber-10 berencana membeli sebidang tanah secara patungan. Pertanyaan yang muncul: Apakah dimungkinkan untuk mencantumkan kepemilikan tanah tersebut di satu sertifikat atas nama 10 orang?

Jadi gini Gan, hak atas tanah bersama beberapa orang atau badan hukum diterbitkan satu sertifikat, yang diterimakan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama yang lain, demikian yang diatur dalam Pasal 31 ayat (4) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”).

Ini berarti di dalam satu sertifikat bisa ada beberapa nama pemilik dari hak atas tanah tersebut, Gan. Terus, kepunyaan bersama itu nanti siapa yang pegang sertifikatnya? Masing-masing dapet satu atau hanya diterbitkan satu sertifikat?
Simak jawabannya di sini ya:
Satu Sertifikat Hak atas Tanah untuk Beberapa Pemilik
Satu Sertifikat Hak atas Tanah untuk Beberapa Pemilik
Terimakasih sebelumnya atas kesempatan bertanya di Hukumonline. Saya ada rencana dengan rekan-rekan saya untuk membeli sebuah properti secara patungan 10 orang. Yang mau saya tanyakan apakah dimungkinkan untuk mencantumkan kepemilikan properti tersebut di sertifikat atas nama 10 orang? Apakah ada batas maksimal kepemilikan bersama atas sebuah properti di sertifikat? Terimakasih
Suhandaru

Jawaban:
Letezia Tobing, S.H.
Yang dimaksud dengan sertifikat, menurut Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.

Pasal 31 ayat (4) PP 24/1997 mengatur bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun kepunyaan bersama beberapa orang atau badan hukum diterbitkan satu sertifikat, yang diterimakan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama yang lain.

Ini berarti di dalam satu sertifikat bisa ada beberapa nama pemilik dari hak atas tanah tersebut. Dalam pasal tersebut tidak diberikan batasan berapa nama yang diperbolehkan sebagai pemilik dari hak atas tanah tersebut.

Lebih lanjut dalam Pasal 31 ayat (5) PP 24/1997, dikatakan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun kepunyaan bersama dapat diterbitkan sertifikat sebanyak jumlah pemegang hak bersama untuk diberikan kepada tiap pemegang hak bersama yang bersangkutan, yang memuat nama serta besarnya bagian masing-masing dari hak bersama tersebut.

Sebagaimana dijelaskan lebih lanjut dalam Penjelasan Pasal 31 ayat (5) PP 24/1997, dengan adanya ketentuan ini tiap pemegang hak bersama memegang sertifikat yang menyebutkan besarnya bagian masing-masing dari hak bersama tersebut.

Dengan demikian masing-masing akan dengan mudah dapat melakukan perbuatan hukum mengenai bagian haknya yang bersangkutan tanpa perlu mengadakan perubahan pada surat tanda bukti hak para pemegang hak bersama yang bersangkutan, kecuali kalau secara tegas ada larangan untuk berbuat demikian jika tidak ada persetujuan para pemegang hak bersama yang lain.

Jadi pada dasarnya dalam satu sertifikat dapat dicantumkan beberapa nama sebagai pemegang hak bersama, atau untuk memudahkan masing-masing orang pemegang hak bersama, dapat diterbitkan sertifikat bagi masing-masing orang.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:
1. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
2. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
5. Cara Melakukan Oper Kredit Rumah yang Aman
Spoiler for Cara Melakukan Oper Kredit Rumah yang Aman:
Misalnya Agan membeli rumah orang lain yang masih dalam proses Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di bank tapi tanpa diketahui bank. Nah, salah satu cara yang dilakukan itu oper kredit. Apa sih oper kredit itu? Oper Kredit adalah dimana pembeli bertindak selaku debitor pengganti atas penjual (debitor yang sebelumnya).

Kalau Agan bertindak selaku pembeli sebenarnya kedudukannya sudah relatif kuat tapi tidak sepenuhnya aman. Kuat karena yang menjual memang pemilik tanah dan bangunan. Kuat karena telah terjadi peralihan hak dengan cara yang dibenarkan oleh hukum pada saat ditandatanganinya akta-akta. Tidak aman karena tanpa sepengetahuan/tidak melibatkan bank. Oper kredit yang dilakukan oleh para pihak seharusnya disertai dengan pemberitahuan baik lisan maupun tulisan dengan menyerahkan salinan akta-akta yang telah ditandatangani kepada bank. Jika tidak melaporkan ke bank, sampai kapanpun bank akan menggangap debitor mereka adalah si penjual, walaupun kenyataannya angsuran di bayar/dilunasi oleh pembeli.

Kenapa harus lapor ke bank? Klik penjelasan selengkapnya di artikel:
Cara Melakukan Oper Kredit Rumah yang Aman
Cara Melakukan Oper Kredit Rumah yang Aman
Mohon bantuannya. Teman saya membeli rumah yang masih dalam proses KPR di bank. Proses pembelian ini tanpa diketahui bank. Oleh notaris disarankan membuat 3 akta. Akta jual beli, akta kuasa, dan akta kuasa pengambilan akta tanah di bank jika kredit sudah lunas. Apakah dengan dibuat 3 akta ini kedudukan pembeli sudah kuat jika terjadi sengketa kemudian hari?
jumaiki

Jawaban:
Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn.
Proses jual beli yang teman Anda lakukan tersebut, masuk dalam kriteria Pengoperan Hak atas Tanah yang masih menjadi jaminan bank. Dalam praktik, biasanya dilakukan dengan cara yang teman Anda lakukan, atau dengan cara Oper Kredit, dimana pembeli bertindak selaku Debitor Pengganti atas Penjual (debitor yang sebelumnya).

Dalam kondisi seperti teman Anda di atas, maka kedudukan teman Anda selaku pembeli sudah relatif kuat tapi tidak sepenuhnya aman. Kuat karena yang menjual memang pemilik tanah dan bangunan. Kuat karena telah terjadi peralihan hak dengan cara yang dibenarkan oleh hukum pada saat ditandatanganinya akta-akta tersebut. Tidak aman karena tanpa sepengetahuan/tidak melibatkan bank, padahal ada kondisi khusus yaitu tanah dan bangunan masih dalam ‘penguasaan’ bank sebagai objek jaminan KPR.

Perbuatan hukum oper kredit yang dilakukan oleh para pihak seharusnya disertai dengan pemberitahuan baik lisan maupun tulisan dengan menyerahkan salinan akta-akta yang telah ditandatangani kepada bank. Jika tidak melaporkan ke bank, sampai kapanpun bank akan menggangap debitor mereka adalah si penjual, walaupun kenyataannya angsuran di bayar/dilunasi oleh teman Anda.

Yang terjadi kemudian, setelah teman Anda melunasi angsuran dan mau mengambil sertifikat dan dokumen lainnya, walau menunjukkan kuasa, pihak bank tetap tidak akan menyerahkannya. Segala dokumen pelunasan dan sebagainya, tetap harus ditandatangani oleh orang yang namanya tercantum dalam database bank, orang yang mereka ketahui sebagai debitor mereka, yaitu si penjual tersebut.

Lain halnya jika para pihak secepat-cepatnya, setelah penandatanganan akta-akta, bersama-sama melaporkannya kepada bank. Atas dasar akta tersebut, bank akan mencatatkan oper kredit ke data mereka, nama teman Anda tercantum sebagai debitor yang baru. Sehingga setelah angsuran terakhir lunas, teman Anda, dengan menunjukkan asli kuasa pengambilan sertifikat, dapat melakukan proses administrasi yang diperlukan sebagai rangkaian “melepaskan” tanah dan bangunan sebagai objek jaminan. Pihak bank juga akan menyerahkan surat roya sebagai dasar untuk meroya/mencoret status hak jaminan yang dibebankan ke kantor pertanahan setempat. Proses roya ini dapat dibantu oleh PPAT setempat.

Kenapa harus melapor ke bank? Hal ini untuk menghindari itikad buruk dari penjual, karena bisa saja pada tanggal akhir pelunasan, ia mendatangi bank, menyelesaikan segala proses administrasi, bank akan menyerahkan semua dokumen terkait kepadanya dan penjual tidak menyerahkan ke teman Anda tetapi menjual kembali ke orang lain. Jika hal ini yang terjadi, bank tidak dapat disalahkan, karena tidak ada pemberitahuan oper kredit tersebut.

Jadi, saran saya, segeralah bersama-sama melaporkan oper kredit tersebut ke bank, jangan lupa membawa salinan dari akta-akta. Atau teman Anda dapat menggunakan cara yang kedua, yaitu: oper Kredit dengan mekanisme penggantian debitor melalui bank secara resmi.

Untuk lebih jelasnya, bisa dilihat di artikel yang pernah saya tulis: “Sebelum Beli Rumah Secara Oper Kredit, Pelajari Dulu Untung Ruginya“ dan juga tertulis dalam buku Kiat Cerdas, Mudah dan Bijak Dalam Mengatasi Masalah Hukum Pertanahan (Kaifa, 2010).

Demikian, semoga bermanfaat.

6. Menuntut Kembali Kelebihan Luas Tanah Dalam Jual Beli Tanah
Spoiler for Menuntut Kembali Kelebihan Luas Tanah Dalam Jual Beli Tanah:
Jika jual beli belum dilaksanakan, maka Agan bisa mengajukan permohonan pengukuran ulang pada kantor pertanahan setempat sehingga diketahui secara pasti dan jelas berapa sebenarnya luasan tanah yang menjadi hak Agan. Berdasarkan pengukuran ulang tersebut, jika memang terjadi kekeliruan, maka Kepala Kantor Pertanahan akan melakukan perbaikan/perubahan pada data fisik di buku tanah maupun di sertipikatnya. Istilah pertanahannya: minta pengembalian batas.

Kalau tanahnya sudah bersertifikat, jika Agan tidak mengajukan permohonan untuk pengukuran ulang sebelum dilakukannya transaksi jual beli, maka asumsinya Agan Anda telah setuju untuk menjual tanah sesuai dengan luas yang tertera dalam sertipikat. Terhadap kelebihan tanah ini, coba Agan lihat kembali Akta Jual Beli (“AJB”). Gimana sih bunyi standar klausula dalam AJB itu? Simak:
Bisakah Menuntut Kembali Kelebihan Luas Tanah Dalam Jual Beli Tanah?
Bisakah Menuntut Kembali Kelebihan Luas Tanah Dalam Jual Beli Tanah?
Yth. Bapak saya menjual tanah seluas 9 are dan tanah tersebut sudah disertifikat oleh pembeli, pada waktu itu bapak saya tidak mengukur tanah yg dijual tsb, setelah kami ukur luas tanah tersebut lebih dari 9 are. Pertanyaan saya apakah saya bisa menuntut secara hukum ke pihak pembeli tanah, karena si pembeli belum mau memberikan sisa dari 9 are, alasan macam2? Terima kasih.
sopianaji

Jawaban:
Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn.
Berdasarkan pertanyaan Anda, kondisinya terjadi perbedaan luas tanah yang tertera dalam sertipikat dan akta jual beli dengan kondisi faktual dilapangan terkadang terjadi dalam praktik. Hal ini terutama jika proses pensertifikatan tanah dilakukan secara sistemik (misal melalui PRONA).

Kami berasumsi pensertifikatan tanah ini dilakukan dalam rangka pendaftaran tanah secara sporadik. Menurut Pasal 77 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Permen Agraria 3/1997”), pengukuran bidang tanah secara sporadik pada dasarnya merupakan tanggung jawab Kepala Kantor Pertanahan.

Jika sebelum jual beli dilaksanakan, maka bapak Anda dapat mengajukan permohonan pengukuran ulang pada kantor pertanahan setempat, sehingga diketahui secara pasti dan jelas berapa sebenarnya luasan tanah yang menjadi hak bapak Anda. Berdasarkan pengukuran ulang tersebut, jika memang terjadi kekeliruan, maka Kepala Kantor Pertanahan akan melakukan perbaikan/perubahan pada data fisik di buku tanah maupun di sertipikatnya. Istilah pertanahannya: minta pengembalian batas.

Namun demikian, untuk tanah yang sudah bersertifikat, jika bapak Anda tidak mengajukan permohonan untuk pengukuran ulang sebelum dilakukannya transaksi jual beli, maka asumsinya bapak Anda telah setuju untuk menjual tanah sesuai dengan luas yang tertera dalam sertipikat. Terhadap kelebihan tanah ini, coba Anda lihat kembali akta jual beli (“AJB”) yang telah bapak Anda dan pembeli tandatangani, di dalamnya mungkin terdapat pasal-pasal yang harus para pihak patuhi terhitung sejak penandatanganan akta tersebut.

Dalam klausula standar AJB, biasanya terdapat klausula yang menyatakan:

“Pasal 5
Dalam hal terdapat perbedaan luas tanah yang menjadi obyek jual beli dalam akta ini dengan hasil pengukuran oleh instansi Badan Pertanahan Nasional, maka para pihak akan menerima hasil pengukuran instansi Badan Pertanahan Nasional tersebut dengan tidak memperhitungkan kembali harga jual beli dan tidak akan saling mengadakan gugatan.”

Hal ini bertujuan untuk memberikan kepastian hukum dalam pelaksanaan jual beli tanah dimaksud.

Demikian, semoga bisa membantu.

Dasar Hukum:
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
7. Membeli Tanah di Kompleks Perumahan
Spoiler for Membeli Tanah di Kompleks Perumahan:
Dalam hal agan atau aganwati ingin membeli rumah di kompleks perumahan, tetapi agan bukan membeli langsung dari developer, melainkan dari penjual (pemilik rumah) yang telah membeli rumah itu sebelumnya dari developer, ada beberapa yang perlu agan ketahui.

Perlu agan ketahui, nama yang terdapat dalam Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”) bisa berbeda dengan sertifikat kepemilikan hak atas tanah. Yakni, pembangunan dilakukan dengan dasar IMB atas nama pembeli, namun sertifikat hak atas tanah masih atas nama developer. Hal ini karena; (i) hak atas tanah belum dipecahkan dari sertifikat induk, sehingga belum dialihkan kepada pembeli, atau (ii) sertifikat sudah dipecah dari sertifikat induk namun belum dialihkan ke atas nama pembeli.

Dalam hal status jual beli rumah antara developer dengan pemilik rumah (pihak yang akan menjual kepada agan) masih dalam dasar Perjanjian Pengikatan Jual Beli (”PPJB”), maka jual beli dapat dilakukan melalui prosedur pengalihan PPJB dari penjual kepada agan. Untuk itu, agan perlu mempelajari mengenai prosedur pengalihan PPJB sebagaimana yang diatur dalam PPJB jual beli rumah tersebut.

Tapi, jika status jual beli rumah tersebut sudah sampai dengan tahap Akta Jual Beli (“AJB”), yang mana ternyata penjual telah menandatangani AJB dengan developer di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), maka jual beli antara agan dengan penjual hanya bisa dilakukan setelah sertifikat hak atas tanah atas rumah tersebut sudah dibalik nama ke atas nama penjual.

Lebih lanjut silakan agan baca
Panduan Membeli Tanah di Kompleks Perumahan
Panduan Membeli Tanah di Kompleks Perumahan
Singkat saja, saya ingin tahu informasi mengenai bagaimana untuk pengurusan pembelian properti dengan status SHGB. Saat ini saya tertarik dengan salah satu properti di mana telah dimiliki oleh Mr X. dari copy surat yang ada, diketahui adalah rumah tersebut masih SHGB atas nama Developer. IMB sudah atas nama Mr. X. Saat ini saya belum melihat informasi/copy dari PPJB antara Developer dengan pemilik (Mr. X). Pertanyaan saya adalah, langkah apa yang harus ditempuh dan dokumen apa yang dibutuhkan apabila saya berminat untuk membeli properti Mr. X ini? Apakah pihak notaris bisa membantu? Terima kasih. Regards, John K.
JohnK123

Jawaban:
Rama Mahendra, S.H.
Berdasarkan penjelasan dan pertanyaan Anda di atas, maka kami berasumsi bahwa properti yang Anda ingin beli adalah rumah dan tanah yang berada di dalam kompleks perumahan yang dibangun oleh developer. Dalam hal ini, sebelumnya penjual telah membeli rumah tersebut dari developer yang membangun kompleks perumahan tersebut.

Dalam praktiknya, nama yang terdapat dalam Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”) terkadang berbeda dengan sertifikat kepemilikan hak atas tanah. Hal ini biasanya dapat ditemukan dalam praktik jual beli perumahan yang dijual oleh developer. Yakni, pembangunan dilakukan dengan dasar IMB atas nama pembeli, namun sertifikat hak atas tanah masih atas nama developer. Hal ini karena; (i) hak atas tanah belum dipecahkan dari sertifikat induk, sehingga belum dialihkan kepada pembeli, atau (ii) sertifikat sudah dipecah dari sertifikat induk namun belum dialihkan ke atas nama pembeli.

Perbedaan nama pada IMB dengan nama pada sertifikat hak atas tanah, secara prinsip dimungkinkan berdasarkan asas pemisahan horizontal sebagaimana yang dianut dalam peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan dan bangunan di Indonesia. Permohonan IMB tidak harus mutlak dilakukan oleh pemilik hak atas tanah, hal ini tercermin dalam Pasal 11 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“PP No. 36/2005”), yang menyebutkan bahwa setiap bangunan gedung harus didirikan pada tanah yang status kepemilikannya jelas, baik milik sendiri maupun pihak lain. Dalam hal tanahnya merupakan milik dari pihak lain, bangunan gedung hanya dapat didirikan dengan izin pemanfaatan tanah dari pemegang hak atas tanah atau pemilik tanah.

Dalam kebiasaannya, praktik jual beli rumah yang dilakukan antara developer dengan pembeli akan melalui tahapan-tahapan tertentu. Pada tahap awal, pihak pembeli akan melakukan pemesanan atas rumah yang akan dibelinya dengan menandatangani surat konfirmasi pemesanan. Lalu, setelah itu dilanjutkan dengan penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”), dan baru dilanjutkan ke penandatanganan Akta Jual Beli (“AJB”) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”).

Karena itu, Anda perlu terlebih dahulu meminta konfirmasi baik dari penjual maupun developer, untuk mendapatkan informasi mengenai status jual beli atas rumah tersebut. Dalam hal status jual beli rumah tersebut masih dalam dasar PPJB, maka jual beli dapat dilakukan melalui prosedur pengalihan PPJB dari penjual kepada Anda. Untuk itu, Anda perlu mempelajari mengenai prosedur pengalihan PPJB sebagaimana yang diatur dalam PPJB jual beli rumah tersebut. Pada kebiasannya, pengalihan PPJB harus dilakukan dengan sepengetahuan developer ditambah dengan membayar biaya administrasi atas pengalihan tersebut. Setelah pengalihan PPJB dilakukan, maka kemudian Anda akan menggantikan posisi penjual sebagai pihak pembeli di dalam AJB dengan pihak developer.

Namun, apabila status jual beli rumah tersebut sudah sampai dengan tahap AJB, yang mana ternyata penjual telah menandatangani AJB dengan developer di hadapan PPAT, maka jual beli antara Anda dengan penjual hanya bisa dilakukan setelah sertifikat hak atas tanah atas rumah tersebut sudah dibalik nama ke atas nama penjual.

Demikian jawaban ini kami sampaikan. Atas perhatian dan kerja samanya, kami ucapkan terima kasih.

Dasar hukum:
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung
8. Pemecahan Sertifikat Tanah
Spoiler for Pemecahan Sertifikat Tanah:
Dalam hal agan membeli sebidang tanah dalam tanah induk, prosesnya pada dasarnya tidak rumit.

Dalam praktiknya, para pihak akan terlebih dahulu membuat kesepakatan, misalnya melalui suatu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). Dalam hal ini, penjual akan memecahkan sebidang tanah di dalam tanah induk. Kemudian, setelah dipecah dan diterbitkan sertifikat tanahnya, maka tanah tersebut akan dijual kepada pihak pembeli melalui AJB di hadapan PPAT. Perlu diketahuia bahwa pemecahan sebidang hak atas tanah yang sudah terdaftar dapat dipecah hanya atas pemintaan pemegang hak yang bersangkutan.

Pada saat sebidang tanah yang dibeli dari tanah induk tersebut sudah dipecahkan dan diterbitkan sertifikatnya, maka agan dengan pihak penjual dapat menandatangani Akta Jual Beli (“AJB”) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) untuk keperluan pendaftarannya.

Lebih lanjut mengenai dokumen-dokumen yang diperlukan, silakan baca;
Prosedur dan Persyaratan Pemecahan Sertifikat Tanah
Prosedur dan Persyaratan Pemecahan Sertifikat Tanah
Selamat malam hukum online, sudah sekitar 10 tahun saya membeli tanah di Kota Gresik dan sudah lunas tapi hanya diberi bukti kuitansi pelunasan saja sama penjualnya. Terus saya kuasakan orang lain untuk urus suratnya dan penjual minta biaya mengurus surat sertifikat sekitar Rp3 juta (katanya tanah induk) dan sudah saya lunasi. Tapi sudah hampir 1 tahun kok belum selesai. Padahal kata penjual sekitar 6-8 bulan selesai. Apa membeli tanah dari tanah induk itu prosesnya rumit? Berapa lama selesainya? Mohon penjelasannya, langkah-langkah apa yang harus saya lakukan?
buyung andrianto

Jawaban:
Febiriyansa Tanjung, S.H.
Berdasarkan pertanyaan Anda, kami berasumsi bahwa antara para pihak belum menandatangani Akta Jual beli (“AJB”) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), dan tanah yang menjadi obyek jual beli merupakan sebagian tanah dari keseluruhan tanah yang dimiliki oleh penjual di dalam satu sertifikat (tanah induk).

Pada dasarnya, membeli sebidang tanah di dalam tanah induk tidaklah rumit. Dalam praktiknya, para pihak akan terlebih dahulu membuat kesepakatan, misalnya melalui suatu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). Dalam hal ini, penjual akan memecahkan sebidang tanah di dalam tanah induk. Kemudian, setelah dipecah dan diterbitkan sertifikat tanahnya, maka tanah tersebut akan dijual kepada pihak pembeli melalui AJB di hadapan PPAT. Sebagai informasi, berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP No. 24/1997”), pemecahan sebidang hak atas tanah yang sudah terdaftar dapat dipecah hanya atas pemintaan pemegang hak yang bersangkutan. Dengan demikian, Anda perlu kembali mempelajari seluruh dokumen-dokumen jual beli tersebut, termasuk kuasa yang diberikan ke pihak ketiga. Pasalnya, kewenangan untuk mengajukan permohonan pemecahan sebidang tanah tersebut ada pada pihak penjual selaku pemegang hak atas tanah.

Pada hakikatnya, peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dapat dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sehingga, pada saat sebidang tanah yang dibeli dari tanah induk tersebut sudah dipecahkan dan diterbitkan sertifikatnya, maka Anda dengan pihak penjual dapat menandatangani AJB di hadapan PPAT untuk keperluan pendaftarannya. Berdasarkan Lampiran II Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan (“Perka BPN No. 1/2010”), jangka waktu pemecahan/pemisahan satu bidang tanah milik perorangan adalah 15 (lima belas) hari. Sedangkan, persyaratan dokumen yang dibutuhkan adalah sebagai berikut:
1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup (yang memuat: identitas diri; luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon; pernyataan tanah tidak dalam sengketa; pernyataan tanah dikuasai secara fisik; alasan pemecahannya);
2. Surat Kuasa apabila dikuasakan;
3. Fotocopy identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yangtelah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;
4. Sertifikat asli;
5. Izin Perubahan Penggunaan Tanah, apabila terjadi perubahan penggunaan tanah;
6. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan;
7. Tapak kavling dari Kantor Pertanahan.

Demikian jawaban dan penjelasan kami atas pertanyaan Anda. Atas perhatian dan kerja samanya kami ucapkan terima kasih.

Dasar hukum:
1. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
2. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan
9. Penandatanganan Akta Jual Beli Rumah
Spoiler for Penandatanganan Akta Jual Beli Rumah:
Pada dasarnya, mekanisme kapan pelaksanaan penandatanganan Akta Jual Beli diatur di dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). Dalam praktiknya, penandatanganan Akta Jual Beli (“AJB”) dilaksanakan apabila si pembeli telah melunasi seluruh harga pembelian atas rumah maupun unit rumah susun yang dibelinya. Hal ini sesuai dengan ketentuan AJB di dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (“Kepmenpera”), yang menyatakan bahwa AJB harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dalam hal:
1. bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni;
2. pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah, serta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait; dan
3. proses permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah telah selesai diproses, dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual.

Penjelasan lebih lanjut, baca:
Aturan Penandatanganan Akta Jual Beli Rumah
Aturan Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) Rumah
Selamat siang Bapak/Ibu di tempat. Singkat saja, beberapa pertanyaan untuk pencerahan dan pemahaman hukum perdata bagi saya dan rekan-rekan. Proses pembelian properti antara developer/pengembang dan pembeli. 1. PPJB telah terjadi dan sepakat 2. Proses pembayaran bertahap 3. Pembeli kesulitan keuangan 4. Mengajukan proses kredit 5. Bank pemberi kredit bekerja sama dengan pengembang dan proses pengajuan kredit oleh pembeli disetujui. 6. Bank Mengajukan permintaan AJB, karena proses AJB belum dilaksanakan 7. Karena bank berkehendak AJB maka timbullah permasalahan tersebut. Permasalahan dan pertanyaannya adalah: 1. Pihak developer ingin dilakukan pembayaran AJB dan proses AJB menunggu kurang lebih 3 bulan kemudian setelah pembayaran AJB dan semua tunggakan terselesaikan; Apakah secara undang-undang dan hukum memang benar demikian? 2. Bank berkehendak pada saat akad kredit langsung dapat dilakukan AJB oleh notaris yang ditunjuk developer dan bank telah sepakat. Apakah hal ini dapat dilakukan? Pihak developer keberatan, dan memang prosedurnya adalah setelah pembayaran uang AJB diterima developer, maka baru proses AJB 3 bulan kemudian. Apakah benar notaris akan kena denda, bila transaksi pembayaran dipindah dari pembayaran bertahap ke developer menjadi kredit bank, tetapi AJB dilakukan terlebih dahulu? Mohon pencerahannya dan bantuannya, saya ucapkan banyak terima kasih.
MSUTAN

Jawaban:
Ivor Ignasio Pasaribu, S.H.
1. Pada dasarnya, mekanisme kapan pelaksanaan penandatanganan Akta Jual Beli diatur di dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). Untuk hal tersebut, kami berasumsi bahwa antara Anda dengan developer (pengembang) telah melaksanakan PPJB, dan jual beli properti yang Anda maksud di sini adalah jual beli rumah. Dalam praktiknya, penandatanganan Akta Jual Beli (“AJB”) dilaksanakan apabila si pembeli telah melunasi seluruh harga pembelian atas rumah maupun unit rumah susun yang dibelinya. Hal ini sesuai dengan ketentuan AJB di dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (“Kepmenpera”), yang menyatakan bahwa AJB harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dalam hal:
(i) bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni;
(ii) pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah, serta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait; dan
(iii) proses permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah telah selesai diproses, dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual.

Untuk hal ini, Anda dapat melihat ketentuan mengenai pelaksanaan AJB di dalam PPJB antara Anda dan developer. Tidak ada suatu pengaturan hukum yang menyatakan bahwa AJB dilakukan dalam waktu kurang lebih 3 (tiga) bulan sejak pembayaran administratif AJB dan pelunasan atas tunggakan-tunggakan terkait dengan jual beli tersebut.

2. Secara prinsip, bank yang memberikan Kredit Pemilikan Rumah (“KPR”) akan menggantikan posisi si pembeli untuk membayar pembelian rumah kepada penjual (developer). Dalam praktiknya, pelaksanaan akad KPR dengan pelaksanaan AJB dapat dilakukan secara bersamaan. Hal ini sesuai dengan kesepakatan antara bank terkait dengan developer tersebut. Terlebih dalam keterangan Anda, disebutkan bahwa bank tersebut memiliki kerja sama dengan developer. Namun, yang perlu diperhatikan adalah, apakah sertifikat tanah atas rumah Anda sudah dipisah/dipecahkan dari sertifikat tanah induk, sehingga setelah AJB selesai dilaksanakan tanah tersebut dapat langsung dijadikan jaminan melalui hak tanggungan oleh bank terkait. Hal ini perlu Anda konfirmasi terlebih dahulu kepada developer, karena kemungkinan mengapa developer menyatakan AJB dapat dilaksanakan kurang lebih 3 (tiga) bulan setelah tunggakan-tunggakan telah dipenuhi adalah karena sertifikat tanah atas rumah tersebut belum dipecahkan dari sertifikat tanah induk.

Demikian jawaban ini kami sampaikan. Atas perhatian dan kerja samanya, kami ucapkan terima kasih.

Dasar hukum:
Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah

10. Pajak Jual Beli Tanah
Spoiler for Pajak Jual Beli Tanah:
Dalam transaksi jual beli tanah, baik penjual maupun pembeli dikenakan pajak. Untuk penjual, dikenakan Pajak Penghasilan (“PPh”). Dasar hukum pengenaan PPh untuk penjual tanah adalah Pasal 1 ayat (1) PP No. 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan:

“Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan”

Untuk pembeli, dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”), yaitu pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Hal ini didasarkan pada Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Selengkapnya, cekidot gan:
Pajak Jual Beli Tanah
Pajak Jual Beli Tanah
Apakah dalam jual beli tanah dan bangunan, pihak penjual dan pembeli akan dikenakan pajak? Jika ya, bagaimana cara perhitungannya dan bagaimana cara menghitungnya?
Gri Sanyoto

Jawaban:
Diana Kusumasari, S.H., M.H.
Dalam transaksi jual beli tanah, baik penjual maupun pembeli dikenakan pajak. Untuk penjual, dikenakan Pajak Penghasilan (“PPh”). Dasar hukum pengenaan PPh untuk penjual tanah adalah Pasal 1 ayat (1) PP No. 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan:

“Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan”

Untuk pembeli, dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”), yaitu pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Hal ini didasarkan pada Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Perhitungan pajaknya adalah berikut di bawah ini (dikutip dari buku “Panduan Lengkap Hukum Praktis Populer Kiat-kiat Cerdas, Mudah dan Bijak Mengatasi Masalah Hukum Pertanahan”oleh Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn.,hal 24):

Rumus
Dasar Hukum
Pajak Penjual (PPh) = NJOP/harga jual X 5 %

Pasal 4 PP No. 71 Tahun 2008tentang Perubahan Ketiga Atas PP No. 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan

Pajak Pembeli (BPHTB) =
[NJOP/harga jual –NPTKP] X 5%

Pasal 5 UU No. 21 Tahun 1997 tentang BPHTB

Daftar istilah:
NJOP : Nilai Jual Objek Pajak
NJOPTKP : Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
NPTKP/NPOPTKP : Nilai Perolehan Tidak Kena Pajak / Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

Mengenai NPTKP untuk perhitungan BPHTB adalah berbeda-beda untuk masing-masing kabupaten/kota. Contoh:
DKI Jakarta : Rp. 60.000.000,-
Kota Bekasi : Rp. 30.000.000,-
Kota Depok : Rp. 20.000.000,-
Kota Bogor : Rp. 20.000.000,-
Untuk mengetahui besaran NPTKP di wilayah Anda, hubungi Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar hukum:
1. Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
2. Undang-Undang No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
3. Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan
4. Peraturan Pemerintah No. 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan
11. Balik Nama Sertifikat
Spoiler for Balik Nama Sertifikat:
Untuk proses balik nama, lamanya waktu yang dibutuhkan bergantung pada kelengkapan dokumen-dokumen yang dipersyaratkan. Apabila dokumennya sudah lengkap, menurut situs resmi Badan Pertanahan Nasional (BPN) waktu yang dibutuhkan kira-kira 5 hari.

Selengkapnya, cekidot gan:
Balik Nama Sertifikat Tanah
Balik Nama Sertifikat Tanah
1. Saya kan balik nama sertifikat sekaligus peningkatan hak (hak guna bangunan ke hak milik) 2. saya sudah coba mengurus melalui kantor desa, tetapi sampai dengan saat ini belum ada kejelasan tentang poses tersebut. Menurut mereka masih menunggu Validasi dan surat keringanan pajak, sedangkan saya sudah membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan sejak 07 Juni 2010. 3. Apakah Proses balik nama itu harus ada Validasi dan Surat Keputusan keringanan Pajak jika Saya sudah Membayar BPHTB, dan berapa lama sebenarnya proses tersebut? Mohon bantuannya dengan sangat amat, Terima kasih.
samiran_aja

Jawaban:
Shanti Rachmadsyah, S.H.
Menurut Pasal 1 angka 1 UUNo. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sendiri adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

Jadi, dalam peralihan hak atas tanah, yang menerima hak atas tanah tersebut dikenakan pajak berupa BPHTB. Pendaftaran tanah sendiri baru akan dilakukan oleh Kantor Pertanahan apabila BPHTB tersebut sudah dibayar lunas, yang dibuktikan dengan tanda bukti setor BPHTB tersebut.

Yang dimaksud dengan validasi adalah proses untuk memastikan bahwa pajak atas peralihan hak atas tanah tersebut benar telah dibayar.

Mungkin yang Anda maksudkan adalah Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan (“SKB PPh”). Dalam peralihan hak atas tanah, ada Pajak Penghasilan (“PPh”) yang harus dibayar oleh pemegang hak atas tanah sebelumnya. Hal ini didasarkan pada pasal 1 PP No. 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan (“PP No. 48 Tahun 1994”).
“Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan.”
PPh ini dimungkinkan untuk dibebaskan, dengan SKB PPh. SKB PPh ini didasarkan pada Pasal 2 ayat (1) Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 30/PJ/2009 tentang Tata Cara Pemberian Pengecualian Dari Kewajiban Pembayaran Atau Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Atas tanah dan Bangunan. Akan tetapi, untuk keringanan pajak, kami tidak pernah mendengar diaplikasikan untuk PPh peralihan hak atas tanah tersebut.

Untuk proses balik nama, lamanya waktu yang dibutuhkan bergantung pada kelengkapan dokumen-dokumen yang dipersyaratkan. Apabila dokumennya sudah lengkap, menurut situs resmi Badan Pertanahan Nasional (BPN) waktu yang dibutuhkan kira-kira 5 hari (selengkapnya lihat boks di bawah).

Boks: Layanan Pertanahanan BPN à Peralihan Hak à Jual Beli
Peralihan Hak – Jual Beli
Dasar Hukum:
1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
2. Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 Juncto Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000
3. Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Juncto Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996
4. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
5. Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002
6. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997
7. SE Kepala BPN Nomor 600-1900 tanggal 31 Juli 2003
Persyaratan:
1. Surat:
a. Permohonan
b. Kuasa otentik, jika permohonannya dikuasakan *).
2. Sertipikat hak atas tanah/Sertipikat HMSRS
3. Akta Jual Beli dari PPAT
4. Fotocopy identitas diri pemegang hak, penerima hak dan atau kuasanya yang dilegalisir oleh pejabat yang berwenang.
5. Bukti pelunasan : **)
a. BPHTB;
b. PPh Final.
6. Foto copy SPPT PBB tahun berjalan.
7. Ijin Pemindahan Hak, dalam hal di dalam sertipikat/keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan apabila telah diperoleh ijin dari instansi yang berwenang;
Biaya dan Waktu
1. Biaya: Rp. 25.000,- / Sertipikat
2. Waktu: Paling lama 5 (lima) hari.
Keterangan:
1. *) untuk daerah yang belum ada pejabat publik yang berwenang untuk itu, dapat menggunakan surat kuasa di bawah tangan.
2. **) untuk yang terkena obyek BPHTB dan atau PPh
Sumber: http://www.bpn.go.id/jualbeli.aspx
Demikian hemat kami. Semoga bermanfaat.
12. Jual Beli Tanah Tanpa Persetujuan Ahli Waris
Spoiler for Jual Beli Tanah Tanpa Persetujuan Ahli Waris:
Seharusnya jual beli tanah warisan ini disetujui oleh semua ahli waris sebagai pihak yang mendapatkan hak milik atas tanah tersebut akibat pewarisan. Misalnya, jika ingin dilakukan penjualan atau misalnya tanah tersebut akan dijadikan sebagai agunan di bank, maka seluruh ahli waris yang lain harus hadir untuk memberikan persetujuan.

Dalam hal salah seorang ahli waris tidak bisa hadir di hadapan Notaris pembuat akta tersebut (karena berada di luar kota), maka ahli waris tersebut dapat membuat Surat Persetujuan di bawah tangan yang dilegalisir notaris setempat atau dibuat Surat persetujuan dalam bentuk akta notaris.

Dalam hal jual beli tanah tersebut tidak ada persetujuan dari para ahli waris, maka tanah tersebut dijual oleh orang yang tidak berhak untuk menjualnya (karena yang sekarang memegang hak milik atas tanah tersebut yaitu para ahli waris).

Oleh karena itu, berdasarkan Pasal 1471 KUHPer, jual beli tersebut batal. Dengan batalnya jual beli tersebut, maka jual beli tersebut dianggap tidak pernah ada, dan masing-masing pihak dikembalikan ke keadaannya semula sebelum terjadi peristiwa “jual beli” tersebut, yang mana hak milik atas tanah tetap berada pada ahli waris.

Selengkapnya, cekidot gan
Akibat Hukum Jual Beli Tanah Warisan Tanpa Persetujuan Ahli Waris
Akibat Hukum Jual Beli Tanah Warisan Tanpa Persetujuan Ahli Waris
Pertanyaan saya ialah, apakah bisa kita menarik kembali hak milik atas tanah yang telah kita jual? Karena tanah tersebut ialah tanah warisan yang dalam surat jual beli tersebut tidak ada surat tanahnya, dan surat jual beli tersebut belum ditandatangani oleh pewaris. Terima kasih.
ASTERIAMAN NAZARA

Jawaban:
Letezia Tobing, S.H.
Berdasarkan cerita Anda, pertama-tama perlu kami luruskan bahwa “pewaris” yang Anda maksud mungkin pihak yang mendapatkan warisan, yang sebenarnya disebut dengan ahli waris. Kami berasumsi bahwa yang Anda maksud tidak ada surat tanahnya adalah bahwa jual beli tersebut tidak menyertakan sertifikat tanah yang sebenarnya sudah ada, serta belum ditandatanganinya surat jual beli oleh pewaris kami asumsikan bahwa tidak adanya persetujuan dari ahli waris mengenai jual beli tanah warisan tersebut.

Perlu diketahui bahwa dalam hal jual beli tanah, perbuatan hukum jual beli tersebut dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), sebagaimana terdapat dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan Pasal 95 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (“Permen Agraria 3/1997”). Akta PPAT tersebut adalah bukti adanya peralihan hak atas tanah karena jual beli tersebut (Pasal 73 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).

Dalam proses jual beli tersebut, menurut Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn. dalam bukunya yang berjudul Kiat-Kiat Cerdas, Mudah, dan Bijak Mengatasi Masalah Hukum Pertanahan (hal 17-21), sebagaimana kami sarikan, dalam transaksi jual beli tanah, PPAT akan meminta dokumen-dokumen sebagai berikut:
1. Data Tanah:
a. PBB asli lima tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya);
b. Sertifikat Asli Tanah;
c. Asli Izin Mendirikan Bangunan (IMB) (optional);
d. Bukti Pembayaran Rekening Listrik, Telepon, Air (bila ada);
e. Sertifikat Hak Tanggungan jika masih dibebani hak tanggungan.
2. Data Penjual dan Pembeli:
a. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk suami/istri Penjual dan Pembeli;
b. Fotokopi Kartu Keluarga dan Akta Nikah;
c. Fotokopi NPWP Penjual dan Pembeli.

Dibutuhkan data diri penjual karena pada dasarnya pihak yang dapat menjual suatu benda (menjual merupakan tindakan kepemilikan) adalah orang yang memiliki hak milik atas benda tersebut.

Hal senada juga ditegaskan Prof. Subekti, S.H. dalam bukunya yang berjudul Pokok-Pokok Hukum Perdata (hal 69), yaitu bahwa eigendom (hak milik) adalah hak yang paling sempurna atas suatu benda. Orang yang mempunyai hak milik atas suatu benda dapat berbuat apa saja dengan benda itu (menjual, menggadaikan, memberikan, bahkan merusak), asal saja ia tidak melanggar undang-undang atau hak orang lain.

Hal ini juga didukung oleh Pasal 1471 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”), yang berbicara mengenai jual beli (pada dasarnya dalam jual beli tanah sama dengan jual beli pada umumnya), yang secara implisit mempersyaratkan bahwa penjual haruslah pemilik dari barang yang dijual:

Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.

Dalam hal ini, apabila tanah tersebut dijual setelah menjadi tanah warisan, maka yang memiliki hak milik atas tanah tersebut adalah para ahli waris (Pasal 833 ayat (1) jo. Pasal 832 ayat (1) KUHPer):

Pasal 833 ayat (1)
Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak miik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal.

Pasal 832 ayat (1)
Menurut undang-undang, yang berhak menjadi ahli waris ialah keluarga sedarah, baik yang sah menurut undang-undang maupun yang di luar perkawinan, dan suami atau isteri yang hidup terlama, menurut peraturan-peraturan berikut ini.

Oleh karena itu, seharusnya jual beli tanah warisan ini disetujui oleh semua ahli waris sebagai pihak yang mendapatkan hak milik atas tanah tersebut akibat pewarisan. Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn., dalam bukunya yang berjudul Kiat-Kiat Cerdas, Mudah, dan Bijak Memahami Masalah Hukum Waris (hal. 176-177), sebagaimana kami sarikan, mengatakan jika ingin dilakukan penjualan atau misalnya tanah tersebut akan dijadikan sebagai agunan di bank, maka seluruh ahli waris yang lain harus hadir untuk memberikan persetujuan. Dalam hal salah seorang ahli waris tidak bisa hadir di hadapan Notaris pembuat akta tersebut (karena berada di luar kota), maka ahli waris tersebut dapat membuat Surat Persetujuan di bawah tangan yang dilegalisir notaris setempat atau dibuat Surat persetujuan dalam bentuk akta notaris.

Dalam hal jual beli tanah tersebut tidak ada persetujuan dari para ahli waris, maka tanah tersebut dijual oleh orang yang tidak berhak untuk menjualnya (karena yang sekarang memegang hak milik atas tanah tersebut yaitu para ahli waris). Oleh karena itu, berdasarkan Pasal 1471 KUHPer di atas, jual beli tersebut batal. Dengan batalnya jual beli tersebut, maka jual beli tersebut dianggap tidak pernah ada, dan masing-masing pihak dikembalikan ke keadaannya semula sebelum terjadi peristiwa “jual beli” tersebut, yang mana hak milik atas tanah tetap berada pada ahli waris.

Selain itu, jual beli tanpa menyertakan sertifikat tanah juga bertentangan dengan persyaratan dalam proses jual beli tanah.

Para ahli waris yang merasa haknya dilanggar karena tanah milik mereka dijual tanpa persetujuan dari mereka, dapat melakukan gugatan perdata atas dasar perbuatan melawan hukum, sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPer, yang berbunyi:

“Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.”

Unsur-unsur perbuatan melawan hukum dalam Pasal 1365 KUHPer sebagai berikut:
a. Harus ada perbuatan (positif maupun negatif);
b. Perbuatan itu harus melawan hukum;
c. Ada kerugian;
d. Ada hubungan sebab akibat antara perbuatan melawan hukum itu dengan kerugian;
e. Ada kesalahan.
(penjelasan selengkapnya simak artikel Merasa Dirugikan Tetangga yang Menyetel Musik Keras-keras)

Yang termasuk ke dalam perbuatan melawan hukum itu sendiri adalah perbuatan-perbuatan yang:
1. Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku;
2. Melanggar hak subjektif orang lain;
3. Melanggar kaidah tata susila;
4. Bertentangan dengan azas kepatutan ketelitian serta sikap hati-hati yang seharusnya dimiliki seseorang dalam pergaulan dengan sesama warga masyarakat atau terhadap harta benda orang lain.

Dalam hal ini, perbuatan orang yang menjual tanah para ahli waris tanpa persetujuan ahli waris merupakan perbuatan yang melanggar hak subjektif para ahli waris. Untuk dapat menggugat penjual tanah tersebut atas dasar perbuatan melawan hukum, Anda harus dapat membuktikan bahwa orang yang hendak digugat memenuhi semua unsur-unsur perbuatan melawan hukum sebagaimana disebutkan di atas.

Hal ini didukung juga dengan adanya Pasal 834 KUHPer, yang memberikan hak kepada ahli waris untuk memajukan gugatan guna memperjuangkan hak warisnya terhadap orang-orang yang menguasai seluruh atau sebagian harta peninggalan, baik orang tersebut menguasai atas dasar hak yang sama atau tanpa dasar sesuatu hak pun atas harta peniggalan tersebut. Hal ini disebut dengan hereditas petitio.

Mengenai apakah Anda dapat menarik kembali hak milik atas tanah yang telah dijual, hal itu bergantung pada apa yang Anda minta dalam petitum gugatan Anda dan bergantung pada putusan hakim. Lebih lanjut, mengenai gugatan perdata (termasuk mengenai petitum), Anda dapat membaca artikel yang berjudul Tentang Posita, Petitum, Replik, dan Duplik dan Membuat Surat Gugatan.

Pasal 1365 KUHPer jo. Pasal 834 KUHPer telah memberikan para ahli waris dasar untuk meminta kembali tanah warisan tersebut. Para ahli waris dapat memajukan gugatan untuk meminta agar diserahkan kepadanya segala haknya atas harta peninggalan beserta segala hasil, pendapatan, dan anti rugi.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Catatan editor: Artikel jawaban ini telah disempurnakan pada 14 Januari 2013.

Dasar Hukum:
1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
3. Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;
4. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

Terimakasih

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: